回歸不良主業(yè) 3家全國(guó)性AMC宣布參與房企化債

隨著相關(guān)政策的出臺(tái)以及各金融機(jī)構(gòu)相繼進(jìn)場(chǎng)紓困，房地產(chǎn)板塊在股市開(kāi)始有所反應(yīng)。截至3月18日收盤(pán)，A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)亮眼，整體走高，wind指數(shù)漲幅達(dá)4.7%，延續(xù)了3月17日的漲勢(shì)。

然而，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解仍然任重道遠(yuǎn)。

回歸不良主業(yè)，3家全國(guó)性AMC宣布參與房企化債

近期，全國(guó)性AMC動(dòng)作頗多，不足兩個(gè)月時(shí)間，5家全國(guó)性AMC先后有3家宣布進(jìn)軍此輪房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解。

近日，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)發(fā)布公告，稱(chēng)獲批在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)行人民幣100億元金融債券。募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)及償還到期存量債券。

這是繼中國(guó)東方資產(chǎn)之后，年內(nèi)第二家發(fā)債用于房企紓困的全國(guó)性資產(chǎn)管理公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)AMC)。3月11日，中國(guó)東方資產(chǎn)成功發(fā)行3年期金融債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣100億元，票面利率為3.15%，主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置，房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)紓困，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解等相關(guān)不良資產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)。

據(jù)悉，中國(guó)東方資產(chǎn)也成為繼1月底金融監(jiān)管部門(mén)召集多家全國(guó)性AMC開(kāi)會(huì)，研究AMC參與風(fēng)險(xiǎn)房企項(xiàng)目并購(gòu)等金融服務(wù)之后，首家獲批發(fā)行用于地產(chǎn)紓困金融債的AMC。

此外，在1月23日，恒大發(fā)布董事會(huì)人員變動(dòng)公告，中國(guó)信達(dá)兩位高層入駐恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，恒大董事會(huì)迎來(lái)“局外人”，且是專(zhuān)門(mén)從事不良資產(chǎn)處置的高管，可能與恒大進(jìn)一步化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，恒大將開(kāi)啟實(shí)質(zhì)性化債的新階段。

除了AMC參與此輪房企紓困外，銀行亦早有通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行房企并購(gòu)主題債券的方式，募集資金支持房企化解風(fēng)險(xiǎn)。目前，包括浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等在內(nèi)的多家銀行公布了規(guī)模50億元~100億元不等的房企并購(gòu)債券發(fā)行計(jì)劃。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至目前，各種渠道的并購(gòu)類(lèi)融資已結(jié)超過(guò)1500億元。

政策加持，多部委發(fā)文支持化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，指出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

隨后中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)部委紛紛傳達(dá)學(xué)習(xí)國(guó)務(wù)院金融委專(zhuān)題會(huì)議精神，表示積極配合化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

其中，中國(guó)人民銀行表示，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)并盡快完成大型平臺(tái)公司整改工作，促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。

銀保監(jiān)會(huì)表示，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

股市應(yīng)聲而漲。截至3月18日收盤(pán)，A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)亮眼，整體走高，指數(shù)漲幅達(dá)4.7%，延續(xù)了3月17日的漲勢(shì)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解仍然任重道遠(yuǎn)，投資者投資地產(chǎn)板塊還需謹(jǐn)慎。

但不容置疑的是，2021年隨著部分地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，地產(chǎn)不良時(shí)代開(kāi)啟，處置風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)、收購(gòu)并購(gòu)、盤(pán)活重整對(duì)金融機(jī)構(gòu)尤其AMC提出了更高的要求。

“就房地產(chǎn)行業(yè)而言，在當(dāng)前復(fù)雜環(huán)境背景下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)速度下降，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加劇，極易形成不良資產(chǎn)，而AMC的主業(yè)就是處置不良資產(chǎn)，且具有其他金融機(jī)構(gòu)所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。”一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

據(jù)公開(kāi)信息顯示，監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)A(yù)MC從中國(guó)人民銀行編制的11家開(kāi)發(fā)商名單中挑選資產(chǎn)，但并不強(qiáng)制參與收并購(gòu)。不可否認(rèn)的是，AMC進(jìn)場(chǎng)為房地產(chǎn)紓困的現(xiàn)象已越發(fā)明顯。

AMC介入，豐富了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的主體和手段

AMC的介入，無(wú)疑將進(jìn)一步豐富房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解的主體和手段。

從事資管行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，AMC處置房地產(chǎn)這類(lèi)不良資產(chǎn)，一般有打包出售、引進(jìn)戰(zhàn)投進(jìn)行重組盤(pán)活、提供增信措施盤(pán)活、債轉(zhuǎn)股以及破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算等模式。“AMC處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)豐富，其團(tuán)隊(duì)集結(jié)了銀行、證券、基金、律所、財(cái)務(wù)等各方面人才，在處理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目方面，方式多元化，且更容易協(xié)調(diào)政府、法院、上下游買(mǎi)賣(mài)家等多方資源，可對(duì)其他金融機(jī)構(gòu)并購(gòu)融資服務(wù)形成強(qiáng)有力的補(bǔ)充。”該業(yè)內(nèi)人士表示。

中國(guó)建投研究院研究員、主任張志前公開(kāi)稱(chēng)，不良資產(chǎn)并不是一般意義上的劣質(zhì)資產(chǎn)，只不過(guò)是與賬面價(jià)值存在差距。在政策性剝離之后，AMC積極探索采用市場(chǎng)化的手段進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化處置，一些不良資產(chǎn)通過(guò)托管、并購(gòu)、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、破產(chǎn)重組等方式進(jìn)行資源整合和重新配置，實(shí)現(xiàn)了起死回生，重新煥發(fā)了生機(jī)。

不難發(fā)現(xiàn)，AMC參與房企化債，手段更加多樣化，且處置經(jīng)驗(yàn)更足，有助于加快化債，進(jìn)而對(duì)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)起到引導(dǎo)和穩(wěn)定器作用。

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