為降負(fù)債“心急”出售！SOHO中國(guó)啟動(dòng)“賣賣賣”模式

在去年與黑石集團(tuán)的要約收購(gòu)未果后，沉寂了幾個(gè)月的SOHO中國(guó)再次啟動(dòng)“賣賣賣”模式。

3月10日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在SOHO中國(guó)的2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)暨優(yōu)質(zhì)房源推介會(huì)上表示，將以7折價(jià)格出售3.2萬(wàn)平方米京滬兩地的部分物業(yè)。具體計(jì)劃是以散售的方式轉(zhuǎn)手此次涉及到的9個(gè)項(xiàng)目，出售總價(jià)約為12.96億元。

多位業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，由于本次涉及交易的項(xiàng)目質(zhì)量較好，SOHO這次的接盤方大概率是一些資金實(shí)力較強(qiáng)的投資型或者自用型企業(yè)，包括傳統(tǒng)房企和資產(chǎn)管理公司等在內(nèi)將會(huì)有“出手”意愿。

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為降負(fù)債 “心急”出售

在這次涉及散售交易的9處項(xiàng)目中，北京有6處，即三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽(yáng)門SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公館、中關(guān)村SOHO;上海有3處，即SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)、建外SOHO。

這9處項(xiàng)目的物業(yè)類型包括了辦公、商業(yè)、公寓，其中也包含了部分租約及整層房源。從區(qū)位上看，這9處項(xiàng)目基本都處于京滬的核心地段，例如北京的項(xiàng)目就分布在三里屯、中關(guān)村、朝陽(yáng)門、CBD區(qū)域。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)表示，此次銷售的力度比較大，“7折銷售說(shuō)明其對(duì)于變現(xiàn)資產(chǎn)的迫切程度較高”;再有，此類項(xiàng)目質(zhì)量較好，客觀上減少了出售的周期，有助于后續(xù)資金的加快回籠。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，一般，散售價(jià)格能夠給予的折扣比較少。所以這個(gè)價(jià)格對(duì)于可能接盤的買家來(lái)說(shuō)具有一定吸引力。而且在出售價(jià)格方面，這次不但價(jià)格打了較大的折扣，還給了中介機(jī)構(gòu)4%這一較高的傭金比例，這些都折射出SOHO出售這些物業(yè)回現(xiàn)的迫切性。

潘石屹在10日的推介會(huì)上還明確表明，出售資產(chǎn)的價(jià)值所得將全部用于償還負(fù)債，不會(huì)用作股票分紅。

對(duì)此，柏文喜表示，從企業(yè)出售資產(chǎn)用來(lái)降負(fù)債的表述來(lái)看，企業(yè)出售資產(chǎn)主要還是為了解決現(xiàn)金流之需。“SOHO此番變賣資產(chǎn)表明企業(yè)在疫情和當(dāng)前營(yíng)商環(huán)境下面臨著較大的現(xiàn)金流壓力。不然的話，自持型物業(yè)是有較多的解決流動(dòng)性需求的途徑”。

SOHO的此次“心急”出售，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，緩解資金緊張只是其中一個(gè)方面，更在于對(duì)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，所以也體現(xiàn)了當(dāng)前企業(yè)繼續(xù)降低負(fù)債的考慮。

截至2021年6月30日，SOHO中國(guó)總資產(chǎn)為711.10億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)總額為51.89億元，非流動(dòng)資產(chǎn)總額為659.21億元;總負(fù)債金額為332.46億元，其中流動(dòng)負(fù)債為59.14億元，非流動(dòng)負(fù)債為273.32億元;公司的資產(chǎn)負(fù)債率為46.75%。

對(duì)于負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，此時(shí)強(qiáng)調(diào)降低負(fù)債，不排除后續(xù)會(huì)有一些新的融資，但目前負(fù)債水平過(guò)高，不利于新一輪的融資。同時(shí)，負(fù)債規(guī)模過(guò)大，也會(huì)使得企業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)更加被動(dòng)。從此類項(xiàng)目的交易看，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，交易完成后就基本上可以實(shí)現(xiàn)降低負(fù)債的相關(guān)要求。“總體上，債務(wù)規(guī)模減少，至少使得其后續(xù)經(jīng)營(yíng)可以更加輕裝上陣。”

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散售與整棟、私有化

不變的賣賣賣

以“散售”見長(zhǎng)的SOHO，其“賣賣賣”模式自從2014年開始更側(cè)重于項(xiàng)目整棟或整層的“大單交易”。

公開資料顯示，2014年2月，上海SOHO海倫廣場(chǎng)及SOHO靜安廣場(chǎng)項(xiàng)目出售給金融街，總價(jià)52.32億元;9月上海凌空SOHO的10萬(wàn)平方米物業(yè)以30.5億元出售給攜程網(wǎng);

2015年，上海外灘國(guó)際金融中心一地塊50%股權(quán)以84.93億元出售給復(fù)星集團(tuán);

2016年，上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目出售給國(guó)華人壽，交易對(duì)價(jià)為32.2億元;

2017年，上海凌空SOHO被售，對(duì)價(jià)49.44億元;

2019年，北京9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目及2583個(gè)地下停車位的資產(chǎn)以7.61億元的價(jià)格出售。

而從2020年到2021年間，SOHO又欲與黑石集團(tuán)及高瓴資本謀求私有化但未果。

值得注意的是，SOHO2021年上半年的6個(gè)月總營(yíng)收為8.05億元，雖同比減少44.59%但其中的租金收入為8.05億元，相比2020年上半年的7.82億元，上漲了近3%。SOHO對(duì)此的解釋是，持有資產(chǎn)的出租率恢復(fù)速度較快，截至2021年6月30日，SOHO運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率已由上一年6月末的78%恢復(fù)至90%。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，在2021年上半年，SOHO在營(yíng)運(yùn)且產(chǎn)生租金收入的項(xiàng)目主要包括9個(gè)項(xiàng)目：其中，北京5個(gè)，上海4個(gè)，分別為位于北京的前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHOII、麗澤SOHO、銀河SOHO、朝陽(yáng)門SOHO，以及上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、外灘SOHO、SOHO天山廣場(chǎng)、古北SOHO。

其中，外灘SOHO、古北SOHO出租率已恢復(fù)至近100%;麗澤SOHO出租率雖只有74%，但其是從同期的10%迅猛增加;銀河/朝陽(yáng)門SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)則是僅有的出租率均同比下降2%的項(xiàng)目。而銀河SOHO、朝陽(yáng)門SOHO的部分房源也被列入今年這次預(yù)出售的9處項(xiàng)目名單之中。

并且SOHO的“賣賣賣”模式，在時(shí)下又重拾“散售”方式。柏文喜指出，這次給出如此低的折扣和如此高的傭金比例，估計(jì)SOHO對(duì)于以7折順利售賣這些資產(chǎn)還是有信心的。

“類似事件很大程度上說(shuō)明，當(dāng)前房企在資金壓力和外部環(huán)境調(diào)整下，會(huì)主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和資金的回籠。近期，銀行等機(jī)構(gòu)的資金狀況良好，資金成本較低，也有利于企業(yè)來(lái)收購(gòu)此類項(xiàng)目。” 嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，此前SOHO的一些物業(yè)交易遇到過(guò)阻力，所以此類風(fēng)波是否會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生影響，尚待商榷。

標(biāo)簽： 房企資金壓力 投資物業(yè) 平均出租率 SOHO中國(guó)