供地可“帶方案供應(yīng)”，山東20條措施推動(dòng)城市片區(qū)綜合更新改造

記者 王皇

4日，山東省政府新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，解讀近日由山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山東省自然資源廳等9部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推動(dòng)城市片區(qū)綜合更新改造的若干措施》。

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記任海濤介紹，《若干措施》立足更新片區(qū)資源統(tǒng)籌、系統(tǒng)配套、一體打造，從科學(xué)謀劃論證、明確實(shí)施路徑、嚴(yán)格項(xiàng)目管理、強(qiáng)化用地保障、拓寬資金渠道、開展試點(diǎn)示范等6個(gè)方面提出了20條推進(jìn)措施。

(資料圖)

加快建立城市體檢制度

編制更新專項(xiàng)規(guī)劃

任海濤介紹《若干措施》明確城市更新中要科學(xué)謀劃論證。開展城市體檢、編制更新專項(xiàng)規(guī)劃、加強(qiáng)調(diào)查評(píng)估，精準(zhǔn)查找城市在開發(fā)強(qiáng)度、住有所居、公共服務(wù)、安全韌性等方面的問題原因。同時(shí)，對(duì)涉及老街區(qū)、老廠區(qū)、老建筑的城市更新項(xiàng)目開展歷史和工業(yè)文化資源調(diào)查，有效識(shí)別更新資源和價(jià)值，更新片區(qū)調(diào)查評(píng)估結(jié)果作為編制實(shí)施方案、生成更新項(xiàng)目的依據(jù)。

《若干措施》提出各市、縣（市）加快建立“一年一體檢、五年一評(píng)估”城市體檢制度。將城市體檢作為開展城市更新的基礎(chǔ)?！度舾纱胧芬蟾魇?、縣（市）政府依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，組織編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，通過編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，明確城市更新任務(wù)目標(biāo)、更新范圍、重點(diǎn)內(nèi)容、實(shí)施步驟和保障措施，增強(qiáng)更新項(xiàng)目的科學(xué)性和可實(shí)施性，并提出專項(xiàng)規(guī)劃需要對(duì)城市更新與房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)關(guān)系進(jìn)行分析研判。

嚴(yán)防大拆大建

提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結(jié)合

《若干措施》還明確了城市更新的實(shí)施路徑。任海濤說，片區(qū)綜合更新改造所需資金量大、實(shí)施周期長(zhǎng)、涉及主體多，需要在政府主導(dǎo)下，選擇有實(shí)力、有誠信的企業(yè)作為實(shí)施主體，同時(shí)發(fā)揮策劃、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等各類企業(yè)優(yōu)勢(shì)專長(zhǎng)，形成合力。

嚴(yán)格實(shí)施方案管理。實(shí)施主體負(fù)責(zé)編制更新片區(qū)（項(xiàng)目）實(shí)施方案，確定“留改拆”對(duì)象，嚴(yán)防大拆大建。市級(jí)政府確定實(shí)施方案評(píng)估審查、論證程序和批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)，經(jīng)批準(zhǔn)的實(shí)施方案作為項(xiàng)目啟動(dòng)征收程序的必要條件。涉及房屋征收補(bǔ)償?shù)?，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結(jié)合。

在具體實(shí)施過程中，根據(jù)片區(qū)資源條件，分類采用TOD（公共交通引導(dǎo)）、EOD（生態(tài)環(huán)境引導(dǎo)）、SOD（社會(huì)服務(wù)引導(dǎo)）等多種引導(dǎo)方式，分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。因地制宜建設(shè)適應(yīng)市場(chǎng)提檔升級(jí)需求的住宅產(chǎn)品，落實(shí)綠色建筑、超低能耗、裝配式、健康住宅等標(biāo)準(zhǔn)。涉及房屋征收補(bǔ)償?shù)?，提倡貨幣化安置和就地、就近安置相結(jié)合。

加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，引入工業(yè)旅游、城市漫游、餐飲民宿、文化創(chuàng)意、社區(qū)養(yǎng)老、培訓(xùn)健身、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景，一體化開發(fā)和更新改造，增強(qiáng)項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力。

同時(shí)，嚴(yán)格項(xiàng)目管理。按照項(xiàng)目化推進(jìn)的思路，省、市、縣（區(qū)）分級(jí)編制城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃，入庫項(xiàng)目享受城市更新支持政策，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。

供地可實(shí)施“帶方案供應(yīng)”

容積率、用地性質(zhì)、建筑高度等可適當(dāng)調(diào)整

《若干措施》強(qiáng)化了城市更新中的用地保障。任海濤說，開展城市更新往往涉及對(duì)原有用地性質(zhì)、規(guī)劃等方面的調(diào)整、優(yōu)化，《若干措施》在嚴(yán)格執(zhí)行用地政策、規(guī)劃管理的同時(shí)，設(shè)置了零星建設(shè)土地與周邊用地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、“帶方案供應(yīng)”、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)等支持性制度，并規(guī)定詳細(xì)規(guī)劃中容積率、用地性質(zhì)、建筑高度等可以適當(dāng)調(diào)整的情況。充分尊重現(xiàn)有情況實(shí)際，設(shè)置了老城區(qū)、歷史文化街區(qū)格局風(fēng)貌、街巷肌理、綠地率、建筑密度和消防安全水平等方面的具體要求。

在優(yōu)化土地供應(yīng)政策上，《若干措施》鼓勵(lì)各市按照有關(guān)規(guī)范和政策文件要求，制定出臺(tái)工改工、工改商等更新用地政策，在符合規(guī)劃的“邊角地”“夾心地”“插花地”等難以獨(dú)立開發(fā)的零星建設(shè)用地，其他不具備單獨(dú)建設(shè)條件的零星建設(shè)土地,可與周邊用地統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。

在創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)作模式上，《若干措施》提出在不違反市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)原則的前提下，可在土地供應(yīng)前，依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃及土地使用標(biāo)準(zhǔn)核提規(guī)劃條件，審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，按程序納入供地方案，實(shí)施“帶方案供應(yīng)”。土地競(jìng)得人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行掛牌出讓時(shí)的條件要求，落實(shí)建設(shè)時(shí)序和運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任，不得擅自變更。城市更新中涉及的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的存量建設(shè)用地，可納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目庫，按照山東省城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)相關(guān)規(guī)定實(shí)施。

合理確定規(guī)劃管控要求。城市更新中不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場(chǎng)。為保護(hù)城市肌理和風(fēng)貌，更新片區(qū)內(nèi)城市支路可按照現(xiàn)有道路控制，綠地率可按照不低于現(xiàn)狀水平控制，建筑密度可按照不高于現(xiàn)狀水平控制，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求，不得降低原建筑消防安全水平。有關(guān)保護(hù)保留建筑的更新改造和翻建建筑的間距、退讓等內(nèi)容,可在符合有關(guān)規(guī)范要求前提下，按原有風(fēng)貌格局控制。

“肥瘦搭配”統(tǒng)籌資源

落實(shí)相關(guān)減免政策

“片區(qū)綜合更新改造包括房屋改造重建、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套等較多內(nèi)容，不同類型項(xiàng)目盈利水平差異較大，道路、排水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施屬于純公益項(xiàng)目，需要搞好項(xiàng)目收益成本平衡，統(tǒng)籌資源進(jìn)行‘肥瘦搭配’?！比魏f，《若干措施》提出拓寬資金渠道，通過市場(chǎng)化運(yùn)作、財(cái)政資金引導(dǎo)、金融機(jī)構(gòu)貸款等方式籌集建設(shè)資金。

《若干措施》提出，支持社會(huì)資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對(duì)可經(jīng)營(yíng)、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化（ABS）、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場(chǎng)化方式運(yùn)作。鼓勵(lì)更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。對(duì)單一地塊、項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項(xiàng)目捆綁平衡、近期遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營(yíng)平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。

《若干措施》還明確落實(shí)相關(guān)減免政策，城市更新項(xiàng)目符合國家、省有關(guān)規(guī)定的，按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)減免政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項(xiàng)目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。符合省有關(guān)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策的，按有關(guān)政策給予支持。

推動(dòng)試點(diǎn)創(chuàng)新打造示范項(xiàng)目

研究與房地產(chǎn)開發(fā)互促共進(jìn)、良性循環(huán)機(jī)制

此外，山東還將開展試點(diǎn)示范。結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部署，在城市和片區(qū)兩個(gè)層面試點(diǎn)，探索創(chuàng)新與山東城市特點(diǎn)相適應(yīng)的城市更新工作制度、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理措施，研究城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)互促共進(jìn)、良性循環(huán)機(jī)制。開展省級(jí)城市更新試點(diǎn)片區(qū)建設(shè)，實(shí)施重點(diǎn)區(qū)域突破，全面推進(jìn)土地儲(chǔ)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、更新建設(shè)、產(chǎn)業(yè)策劃、運(yùn)營(yíng)管理等各項(xiàng)工作，形成主體培育、項(xiàng)目管理、資源統(tǒng)籌、要素保障等可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

在項(xiàng)目建設(shè)中增強(qiáng)精品意識(shí)，堅(jiān)持高水平高標(biāo)準(zhǔn)，選樹一批在統(tǒng)籌謀劃、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、技術(shù)研發(fā)、資金籌集、規(guī)范管理、長(zhǎng)效運(yùn)行等方面示范性強(qiáng)、效果突出的城市更新項(xiàng)目，充分發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，提升更新項(xiàng)目實(shí)施水平。

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