公募REITs上市兩周年：不畏浮云遮望眼-當(dāng)前焦點

（原標(biāo)題：公募REITs上市兩周年：不畏浮云遮望眼）

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【路在何方】

當(dāng)前公募REITs市場風(fēng)險釋放已較為充分，長期投資價值顯現(xiàn)。

何桂婷

公募REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)首批產(chǎn)品在中國上市至今，正好兩年時間。兩年中，市場情緒經(jīng)歷了從觀望到高漲再到震蕩下行的大起大落，市場參與者對此都印象深刻。當(dāng)下怎么看，未來怎么辦，不僅對公募REITs的發(fā)行方提出了挑戰(zhàn)，更是擺在機構(gòu)投資者面前的一道難題。在目前的市場低迷期，保險資金作為專業(yè)的機構(gòu)投資人，也是長線資金的代表，應(yīng)該更加理性地看待這個市場，才能撥開迷霧、抓住本質(zhì)、辨明方向。

第一，REITs作為保險資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略性機遇，不會隨市場的短期波動而改變。對比國際經(jīng)驗來看，美國REITs發(fā)展半個多世紀(jì)至今，經(jīng)歷了多次波折，起初發(fā)展也是非常緩慢，在推出后第28年總市值規(guī)模才突破100億美元，但在政策逐步完善、資金面逐步豐富的背景下，REITs的市場規(guī)模出現(xiàn)兩次跨越式增長，投資價值得到了長線資金認可，相應(yīng)地也為長線資金帶來了豐厚回報。中國REITs市場發(fā)育之初就充分吸收了海外經(jīng)驗，發(fā)展速度呈現(xiàn)出跨越式狀態(tài)，兩年時間發(fā)行規(guī)模接近1000億，市場波動也會較為顯著。但REITs市場本身具有廣闊容量前景，按存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)換估算市值規(guī)模將達到5萬億元，是配置型保險資金應(yīng)對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的必然選擇。

第二，公募REITs作為全新投資品種，其震蕩波動本身也將成為頂層政策配套和市場機制完善的關(guān)鍵助力。目前公募REITs市場規(guī)模及產(chǎn)品豐富程度仍然有限，監(jiān)管層、原始權(quán)益人、投資人，包括各類中介機構(gòu)都在摸索階段。同時宏觀經(jīng)濟和底層資產(chǎn)所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境正在出現(xiàn)的風(fēng)險，都恰好在這一時期通過REITs市場反映出來。而目前公募REITs項目在申報過程中采取了比上市公司還要嚴(yán)格的審核流程和審核尺度，可以預(yù)見的是，法律規(guī)范及政策規(guī)制都將針對所暴露的風(fēng)險予以調(diào)整和放松。因此，作為長線資金的代表，險資更應(yīng)該在市場震蕩期“不畏浮云遮望眼”，緊密觀察乃至適時參與相關(guān)政策法規(guī)的完善過程中，從而助推市場低迷期演變?yōu)檎咄晟破谀酥镣顿Y機遇期。

第三，作為優(yōu)質(zhì)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的載體，REITs產(chǎn)品的內(nèi)在價值需要更深入地挖掘和發(fā)現(xiàn)。本輪REITs市場波動下行的幅度已經(jīng)遠遠偏離了基本面，但現(xiàn)在市場仍然沒有太大起色，原因可能在于各類投資人尚未對REITs產(chǎn)品這個新興品種進行更加深入的研究分析，對其收益和波動的特征、配置和投資策略的選擇沒有清晰的認知，操作同向性比較明顯。而經(jīng)過層層篩選上市后的公募REITs底層資產(chǎn)，是目前存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)代表，但具體到不同業(yè)態(tài)、不同資產(chǎn)仍然有優(yōu)劣之分，匹配不同屬性的資金也需要有所甄別和挑選，只有當(dāng)不同投資人對同類資產(chǎn)的價值形成有差別的判斷后，市場交易行為才會變得更加豐富，市場流動性才會變得更加充裕，市場規(guī)模才能不斷得到擴大。

第四，中國經(jīng)濟正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型升級，傳統(tǒng)發(fā)展模式難以維系，新的發(fā)展動能尚未形成，那么向存量要增量、向管理要效益則是必然的路徑。龐大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過REITs向投資者發(fā)售，再通過精細化的運營管理獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，不僅豐富了標(biāo)準(zhǔn)化投資品種，降低了投資者的參與門檻，讓REITs成為深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要工具，更重要的是通過績效激勵提升了基礎(chǔ)資產(chǎn)的管理質(zhì)量，讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)更加高質(zhì)量地服務(wù)于實體經(jīng)濟建設(shè)，其收益獲取機制也使REITs成為了幫助險資抵御利率下行風(fēng)險穿越經(jīng)濟周期的重要工具。

誠然，公募REITs市場仍有諸多不完善的地方，包括監(jiān)管政策有待繼續(xù)完善，多元投資主體進一步引入，市場機制建設(shè)需要不斷加強，但“梅花香自苦寒來”，只有守住含苞的寂寞才能享受綻放的芬芳。當(dāng)前公募REITs市場風(fēng)險釋放已較為充分，長期投資價值顯現(xiàn)，險資應(yīng)加大對REITs投資價值的分析研判力度，承擔(dān)好負責(zé)任投資者角色，為REITs市場的發(fā)展壯大做出應(yīng)有的貢獻，將REITs市場真正發(fā)展成為落實國家戰(zhàn)略、服務(wù)實體經(jīng)濟特別是支持“兩新一重”的使命載體。

（作者系中再資產(chǎn)投資與創(chuàng)新研究中心分析師）

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